Как арендовать дачу и не промахнуться: 6 советов от эксперта

В первую очередь исследуй рыночную ситуацию в районе, где планируешь снять дом. Изучи объявления о сдаче домов и сравни арендные цены различных объектов с похожими характеристиками. Это поможет понять, какая цена типична для данного района и типа дома.
Следующий шаг – консультация с агентами недвижимости. Обратись к профессионалам, у которых есть опыт в сфере аренды. Они помогут оценить текущую рыночную ситуацию и дать рекомендации относительно разумной цены на аренду дома. Большая удача найти человека, который знает нюансы аренды загородных домов и возьмется за решение задачи под ключ. Оплата его гонорара позволит сэкономить и минимизировать риски в будущем.

На цену влияет состояние и удобства самого дома. Обрати внимание на площадь, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники, а также состояние коммуникаций.  Самостоятельно изучи аналогичные предложения на специализированных интернет-порталах или сайтах, где люди размещают объявления о сдаче недвижимости. Сравни условия аренды и цены на дома с характеристиками, которые устраивают, чтобы получить представление о рыночной среде. Сейчас большинство предложений об аренде дачи можно найти на таких сайтах как: ЦИАН, АВИТО, Яндекс недвижимость, Домклик.

Если цена на аренду понравившегося дома значительно ниже средней по рынку, это может быть признаком скрытых проблем или неудовлетворительного состояния объекта. Если же она существенно отличается от среднерыночной в большую сторону — это может указывать на завышение цены. И конечно же, доверься своему внутреннему чутью. Не стесняйся обсудить с арендодателем условия или попросить дополнительные объяснения, а также никто не отменял банальный торг — компромисс в цене это лучшая сделка.

3 Правила проживания

Отдельно задай собственнику вопрос о наличии правил проживания в поселке. Они могут касаться соблюдения тишины в определенное время, вывоза мусора, разведения костров, парковки автомобилей в местах общего пользования и т.д. Вот еще несколько вопросов, которые стоит обсудить с собственником и отразить в договоре, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем:

• Наличие домашних животных.  Если у вас они есть, или вы планируете их завести, уточните у собственника, разрешает ли он проживание с животными на арендованной даче. Убедитесь, что эта информация отражена в договоре аренды.
• Можно ли что-то менять в доме или на участке?  Если вы хотите, например, сделать ремонт или обновить интерьер под себя, обсудите это с собственником. Уточните, какие изменения допустимы, и кто будет нести за них ответственность. Некоторые собственники могут ограничивать право на изменения или требовать их предварительного согласования.
• Обязанности по уходу за участком. Спросите у собственника, какие обязанности по уходу за участком на вас возлагаются. Какие работы вы должны выполнять сами, а какие могут быть переданы арендодателю или третьим лицам. Это может включать уход за садом, косметический ремонт, уборку и т.д.
• Доступ на участок третьих лиц. Уточните, кто имеет право доступа к арендуемому участку, кроме вас. Например, собственник может сохранить право доступа для ремонтных или инспекционных работ. Убедитесь, что эти условия ясно прописаны в договоре аренды.
• Контакты. Спросите номер телефона председателя садового товарищества, или старшего по улице, если это деревня. К кому можно обратиться в случае экстренной ситуации?
• Продление аренды. Заранее обсудите с собственником эту возможность. Уточните, какие условия и сроки необходимо соблюсти для продления договора, и возможные изменения в стоимости аренды.

4 Оформление сделки

Когда все вопросы обсуждены, необходимо отразить их в договоре аренды.  Его оформление является важным этапом, чтобы обе стороны четко понимали свои права и обязанности. Договор должен содержать информацию о сторонах с указанием их полных реквизитов, описание арендуемой дачи, срок аренды, условия оплаты, ответственность сторон и другие существенные условия. Подписание договора обеспечивает юридическую защиту и устанавливает правовой статус отношений между арендодателем и арендатором. Убедись, что в нем указаны все согласованные условия, права и обязанности обеих сторон. Не стесняйся обратиться к юристу, чтобы проверить, что договор является юридически обязательным и соответствует вашим интересам и требованиям.

Прежде чем согласиться на аренду, стоит запросить у собственника следующие документы:

• выписку ЕГРН полученную не позднее 6 месяцев от даты заключения договора на  дачу и земельный участок;
• паспорт арендодателя;
• страховой полис дачи;
• счета на коммунальные услуги по последний оплаченный месяц.

Последние нужны, чтобы узнать о текущих обязательствах и расходах. Получение и проверка этих документов поможет убедиться в законности аренды, состоянии объекта и условиях использования. И обязательно составь акта приема-передачи недвижимого имущества с перечнем имеющегося дополнительного оборудования и инвентаря в день въезда и выезда с дачи. Не бойся просить указать все до последней вилки и лопаты, и их техническое состояние, это позволит избежать неприятных ситуаций и споров в будущем.

Без договора. Обязательное подписание договора аренды и запрос необходимых документов являются важными шагами для обеспечения безопасности и защиты прав и интересов всех сторон при аренде дачи. Бывают случаи, когда арендодатель хочет заключить устную договоренность, ссылаясь на отсутствие необходимости в оформлении бумаг, или потому что именно так он делал всегда, и все было хорошо, но здесь есть подводные камни. Если договор аренды не подписан, возникают риски для обеих сторон. Для арендатора это может означать отсутствие защиты своих прав, возможные споры с собственником и потерю денежных средств. Например, можно столкнуться с недостатками в использовании дачи, проблемами с коммунальными услугами, возможной непредсказуемостью и изменением условий аренды и т.д. Арендодатель же, в свою очередь, рискует тем, что не сможет привлечь арендатора к ответственности за нарушение условий аренды и имущественный ущерб.

5 Штрафы

В случае нарушения условий аренды собственник может применить штрафные санкции, которые предусмотрены в договоре. Их размер и условия зависят от конкретных условий аренды. Штрафы могут включать оплату дополнительных сумм, компенсацию ущерба или досрочное расторжение договора.
 
Штрафы за порчу имущества. Они могут быть предусмотрены в договоре и обычно являются законными, при условии, что соответствуют действующему законодательству и общим принципам договорных отношений. Важно, чтобы такие штрафы были четко прописаны в договоре и обоюдно согласованы между арендодателем и арендатором. При нарушении условий договора, включая порчу имущества, арендодатель имеет право требовать компенсации за ущерб, причиненный имуществу. Это может включать ремонт или замену поврежденных предметов, восстановление их исходного состояния или оплату стоимости ущерба.

Однако размер штрафов должен быть разумным и пропорциональным фактическому ущербу, который был причинен. Законодательство может устанавливать ограничения или пределы для размера штрафов в различных ситуациях. Чтобы защитить свои интересы от возможных эксплуатаций или непропорциональных штрафных санкций, рекомендуется прописать в договоре аренды размеры штрафов. Внимательно изучи условия договора и согласуй размеры возможных штрафов до его подписания. Если условия кажутся неправомерными или непропорциональными, проконсультируйся с юристом или специалистом в области недвижимости, чтобы защитить свои интересы и убедиться в законности штрафов.
 
Страховой депозит. Распространена практика внесения определенной суммы за сохранность имущества, обычно она равна стоимости одного месяца аренды. Из нее может быть удержана полная стоимость поврежденного имущества или его ремонта, например, разбитое стекло или сломанный диван. В случае бережного отношения к имуществу по истечении срока аренды вправе требовать полного возврата депозита. Поэтому важно в акте приема-передачи описать техническое состояние и выявленные недостатки передаваемых вам вещей. При этом стоит учесть, что из страхового депозита не может быть вычтена стоимость ремонта и замены вещей, работоспособность которых не зависит от тебя. Например, всевозможные насосы, счетчики, привода ворот и т.д., так как на момент передачи вам дачи, эти устройства уже находились в эксплуатации и имеют естественный износ.

6 Способы оплаты

Оплатить аренду можно любым способом, но важно соблюсти минимальные требования к снижению рисков в проведении платежа. Вам, как арендатору необходимо подтверждение получения платежа арендодателем, чтобы у последнего не возникло желания заявить, что денег по договору он не получил.

Если арендодатель – индивидуальный предприниматель (ИП), что редкость, или физлицо, перед расчетом наличными уточните о возможности выдачи расписки о получении денег, написанной собственноручно арендодателем. ИП имеет возможность выдать вам квитанцию, но как  показывает практика, он не сделает этого. Поэтому просите расписку — это абсолютно законно.

В расписке важно указать, кто получил деньги, за что получил, сумму, от кого получил, ФИО и подпись. Этого будет достаточно. При оплате по безналичному расчету важно произвести платеж именно вашему арендодателю, а не третьему лицу, супруге, дочке и т.д. Также важно указать назначение платежа, например, «оплата по договору аренды от …»