Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа не нарушить закон

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов. Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так официально называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие обязательно найдутся. Ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

• профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты обычно первыми реагируют на подобные объявления;
• люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10-20% может быть очень существенным аргументом;
• те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, с таким видом из окна и т. п.). Это, конечно, очень субъективно, но, проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.
  Не пропустите

  • Не пропустите

    Знаки зодиака, которым лучше не брать ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

В этом случае продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке и таким образом снять с квартиры обременение. На практике это происходит следующим образом:

• ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости, которая находится в залоге. При этом банк определяет сумму оставшегося долга.
• составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В договоре стоит прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» особенно важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если в срыве будет виноват продавец, покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере;
• из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы, в том числе несовершеннолетние дети;
• покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность, и с квартиры официально снимается обременение;
• покупатель и продавец подписывают ДКП (договор купли-продажи). Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы.

Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на такую схему, будет непросто. Разве что среди друзей или родственников.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ напоминает первый, но он гораздо надежнее, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но у надежности есть обратная сторона — сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, также устанавливаются банком, поэтому все может тянуться довольно долго. Как это происходит на практике:

• продавец получает согласие банка на продажу ипотечной недвижимости. Определяется сумма оставшегося долга (это делает банк) и стоимость квартиры при продаже (ее устанавливает продавец);
• покупатель делит свои деньги на две части, которые закладывает в две разные банковские ячейки. В одну — остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за квартиру.
• стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре;
• после регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки сразу переходят к банку;
• банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения;
• продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Другими словами это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки квартиры. В этом случае долг переоформляется на покупателя на тех же или уже иных условиях. Проще всего, если все действия происходят в одном и том же банке — в этом случае все документы на недвижимость уже проверены и готовы, что очень экономит время. Заключаются договор переуступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев. Вот схема подобной сделки:

• продавец сообщает банку о желании продать квартиру и получает согласие на это;
• продавец, риелторы или сам банк находят покупателя. Главное условие — у покупателя на руках должна быть сумма, достаточная для погашения остатка долга продавца по ипотеке;
• продавец и покупатель подписывают договор задатка и заверяют его у нотариуса;
• покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотечному кредиту. Лучше если он передаст деньги сразу в банк;
• с квартиры снимается обременение. В результате продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН;
• в банк, где покупатель будет оформлять ипотеку, передается пакет документов;
• если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают ДКП, регистрируется переход права собственности. Теперь должник — покупатель;
• покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру.
  Не пропустите

  • Не пропустите

    Взять свое: как получить налоговый вычет по ипотеке

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера. Если такое происходит, значит, у тебя есть серьезные проблемы с выплатой кредита и нет возможности своевременно и в полной мере гасить долг. Эта процедура начинается, когда все другие методы исчерпаны. Важно, чтобы как заемщик, так и займодатель были согласны с продажей. Плюс в такой ситуации один — тебе не придется ничего делать, банк все устроит сам. Минусов много, и главный недостаток — цена будет существенно занижена. Ведь для банка главное — вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. В итоге ты можешь вообще ничего не получить. Вот алгоритм действий:

• банк инициирует продажу квартиры. Продавец должен подписать согласие на эту процедуру;
• банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги на специальных площадках и находит покупателя;
• покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и раскладывает деньги в две ячейки. В одну — остаток долга по ипотеке, во вторую — остальную стоимость квартиры. При этом есть большая вероятность, что вторая ячейка может оказаться пустой;
• оформляется ДКП. Покупатель подписывает договор с банком — финансовая организация должна снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку;
• регистрируется переход права собственности. Продавец может открыть свою банковскую ячейку.

Квартира в ипотеке с материнским капиталом

При продаже квартиры с материнским капиталом есть нюансы — за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие — взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Согласно закону органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

Как продать военную ипотеку

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, — военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.