Деньги вперед: как купить квартиру, чтобы потом выгодно ее продать (7 советов от эксперта)

Сначала мы покупаем квартиру, чтобы съехать от родителей, потом — чтобы выделить ребенку отдельную комнату. Когда дети вырастают и разъезжаются, необходимость в лишних комнатах отпадает, и мы задумываемся о переезде в другую квартиру. В среднем почти каждая семья сталкивается с куплей-продажей квартиры 1–2 раза в жизни.

Советы эксперта по инвестициям в недвижимость помогут тебе выбрать и купить квартиру, которая будет перспективной через 1 год, 5 или 10 лет. 

1 Смотри на 7 лет вперед

Дети быстро растут, со временем им точно понадобится своя комната. Если детей двое и они однополые, то на первых порах их можно поселить в одной комнате. Но с каждым годом этот вариант будет терять актуальность. В случае, если у тебя разнополые дети, то проблема станет еще более острее. Подросткам нужна своя приватная территория.

Но не все семьи могут расселить детей по разным углам.

Альтернативой отдельной комнате являются квартиры с европейскими планировками — где кухня имеет площадь от 12-14 квадратных метров. Это позволяет превратить ее в подобие комнаты. Конечно, это не очень удобно, но когда других вариантов нет, а вопрос давит ребром, то выбирать не приходится. Кроме того, покупка евродвушки будет заметно дешевле покупки полноценной двухкомнатной квартиры, а евротрешки — дешевле трехкомнатной. 

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Если же приходится покупать студию, то постарайся найти зонированную. Чтобы кухонный уголок или зона готовки отделены от спального места. Конечно, можно покупать и продавать квартиру по мере поступления проблемы, но услуги агента стоят около 3% от цены покупки или продажи (лишь новостройки покупаются без комиссии). Например, если ты продаешь квартиру за 3 млн рублей и покупаешь за 4, то комиссия составит 420000 рублей. Это весомая сумма. Лучше на нее купить больше квадратных метров, а не отдавать агенту.

Важно! Евродушку продать проще всего — они самые ликвидные. Сложнее обстоят дела с двухкомнатными квартирами. Намного сложнее продать квартиру с тремя и более комнатами.

2 Выбирай новостройку

Современные дома имеют закрытые дворы с детскими площадками, игровыми зонами, зелеными насаждениями, а также охрану и консьержа. Это обеспечивает безопасность и отдых детей. На цокольных этажах расположены кафе, магазины со всем необходимым, булочные, салоны красоты и все то, что может понадобиться жильцам. Продуманная инфраструктура экономит время, ведь все находится в пешей доступности. Не нужно планировать поездку на маникюр за неделю. 

Также в новостройках предусмотрены места для детских колясок, самокатов и велосипедов, грузовые лифты и удобные пандусы. Это также создает комфорт, бережет силы и время. Весомый плюс новых домов — готовый ремонт. Тебе и твоим близким не придется дополнительно вкладываться в покупку стройматериалов. По крайней мере не сразу после заселения. Как минимум будет время отдышаться и подкопить средства. 

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Что касается покупки квартиры на вторичном рынке жилья («вторички»), то в этом случае тебе придется во многом на слово верить продавцу. Например, если он утверждает, что под паркетом не было и нет плесени, а стяжка и стены не «дышат» цементной пылью, которая может вызвать аллергию и респираторные заболевания. Преимущество новостройки заключается еще и в ее целевой аудитории. Скорее всего большинство семей будут с детьми или в ожидании детей. Это создает благоприятную атмосферу для развития твоего ребенка.

Важно! Если покупка «вторички» неизбежна, то обратись лучше к профессиональному приемщику, чтобы «не купить кота в мешке». Цена ошибки — потраченное время и 6% стоимости квартиры (3% на продажу и 3% на покупку).

3 Покупай на котловане

С момента старта продаж жилого дома до момента его постройки цена на строящееся жилье вырастает на 13% ежегодно. Так, при покупке недвижимости на котловане за 1 млн рублей через 2 года строительства квартира будет стоить 1,26 млн. В 2020 году рост был еще больше. Причина — подорожание рынка жилья по всей стране.

Например, средняя стоимость 1 квадратного метра в московских новостройках выросла на 21%, или на 41,3 тысячи рублей. Сейчас она составляет 236 тысячи против 194,3 тысячи в начале прошлого года. По данным ЦИАН, это исторический рекорд для столичного рынка. Поэтому, если есть возможность, то лучше покупать квартиру в строящемся доме. 

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Прирост стоимости во время строительства используют многие инвесторы. Некоторые даже перестают работать благодаря инвестициям. Схема, по которой работает большинство,  очень простая: покупка квартиры на стадии котлована в ипотеку с минимальным первоначальным взносом 15%, под минимальный процент годовых (например, семейная ипотека под 5% годовых) и на максимально длительный срок 30 лет. Через 2 года такую квартиру продают вместе с ипотекой. Прибыль обычно составляет до 100% от вложений.

Частные инвесторы в 2020-м году скупили 30% квартир. Треть из них занимается скупкой на постоянной основе, остальные прибегли к этому из-за кризиса, чтобы сберечь или приумножить деньги. Большинство инвестиций сопряжены с риском, но эта схема вполне безопасна. Особенно, когда при покупке используется эскроу-счет*. В случае банкротства застройщика все вложенные деньги вернутся, если же недвижимость по какой-либо причине в стране подешевеет, то квартиру можно сдавать, пока ситуация не восстановится.

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Но исторические данные говорят о другом: в январе 2005 года в Санкт-Петербурге стоимость 1 квадратного метра в новостройке составляла 27 142 рубля, в июле 2021 года — 175 323 рубля. Были, конечно, и периоды падения цены, но сейчас мы видим рост в 6,5 раз за 15 лет. 

*Эскроу-счет — это специальный банковский счет. Его открывают, когда хоття снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства.

4 Место решает все

Посчитай, сколько часов в день ты тратишь на дорогу на работу и обратно. Умножь это число на 227 (количество рабочих дней в году за вычетом отпуска) и получишь количество часов в году, которые ты тратишь на дорогу. Возможно, результат тебя шокирует. Например, в Москве дорога на работу в среднем занимает около 1,5 часа. При этом жители столицы долгое время все равно выбирали квартиры на окраинах из-за низкой цены. 

Но в последние годы ситуация начала меняться — люди больше не хотят тратить почти 1-2 часа на дорогу. 

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Постепенно труднодоступные дома теряют популярность. Если в непосредственной близости нет и не планируется транспортной развязки, остановок общественного транспорта, а дорога до работы существенно занимает дольше положенного для твоего города времени, то такую квартиру не следует покупать. Продать ее потом будет очень сложно. То же самое касается и инфраструктуры. Рядом с домом должны быть образовательные и медицинские учреждения, хотя бы один супермаркет, места отдыха, почта и даже полиция. Это то, что действительно нужно для жизни.

Если с этим есть проблемы, то покупка жилья в этом районе — гиблое дело.

5 Откажись от перепланировки и самобытного ремонта

Иногда хочется порадовать себя интерьером в стиле бохо и необычными планировками, напоминающими лабиринт. Но не стоит увлекаться самобытным украшательством и перестройкой, если ты планируешь в скором времени продавать квартиру. Это может не понравиться будущему покупателю. Поверь, ему не захочется делать дорогой ремонт. С большей вероятностью он найдет другой вариант. Менее претенциозный. 

В моде минимализм и спокойные светлые оттенки.

Что еще не популярно у среднестатистического покупателя:

• эркеры, закругления,
• непрямые углы,
• излишне вытянутые комнаты.

Все это усложняет меблировку и не позволяет эргономично и экономично использовать дорогие квадратные метры.

6 Избегай сложных сделок

Легкая сделка — это когда ты подписываешь договор купли-продажи или участия в долевом строительстве и подаешь его на государственную регистрацию. Обычно на это уходит не больше 1-3 часов, даже с учетом оформления ипотечного договора.

Для легкой сделки потребуются:

• паспорт,
• СНИЛС,
• правоустанавливающие документы.

Если сделка подразумевает различные вводные, то она будет дольше и сложнее.

Примеры сложной сделки:

• Если в ней участвуют граждане других стран;
• Использовались материнский капитал, военная ипотека, государственная жилищная субсидия;
• Предмет купли-продажи — наследная квартира;
• Сделки с долевой собственностью;
• Перепланированные квартиры;
• Покупка с долгами, по договору дарения или  у банкротов

На рынке недвижимости много вариантов сложных сделок. Мы перечислили самые распространенные, но их коли постоянно растет.

Важно! Если сложная сделка неизбежна, обращайся к риелтору (агенту по недвижимости), пусть этим займется профессионал.

При совершении сложных сделок понадобятся следующие документы:

• справка о составе семьи,
• доверенности,
• разрешение органов опеки и попечительства,
• справка об использовании материнского капитала,
• оценка недвижимости,
• согласие супруга,
• свидетельства о браке и рождении детей и другие документы.

7 Учитывай нюансы материнского капитала

Объясним на примере. Допустим, ты хочешь продать квартиру, которую покупала с использованием материнского капитала. Тебе нужно будет найти квартиру большей площади, чем твоя, получить согласие органов опеки и собрать кучу справок.

Все это займет много времени.

Пока ты будешь заниматься бюрократией, продавец квартиры, которую ты хочешь купить, либо уже передумает продавать ее, либо продаст другим людям. С одной стороны, такая история с документами нужна, ведь государство хочет защитить ребенка, но с другой, это сильно выматывает взрослых. Поэтому, если семейный бюджет позволяет, то материнский капитал не стоит вкладывать в недвижимость. Лучше используй его в других целях.

Андрей Мозоль, эксперт по инвестициям в недвижимость

Если же маткапитал жизненно необходим и без него квартиру не потянуть, вернись к пункту 1 еще раз «посмотри на 7 лет вперед», ведь нет ничего более постоянного, чем временное. Возможно, в купленной квартире придется жить только до совершеннолетия детей. Еще раз напомню зачем и когда пригодятся все эти советы. Стоимость на жилье определяется спросом, ценой доллара/евро, инфляцией и состоянием экономики в целом. Из всего этого списка ты можешь повлиять только на спрос. Чтобы выиграть конкуренцию среди других продавцов, достаточно придерживаться озвученных правил.