Неожиданная выгода: как законно сократить ипотеку

Объем выданных ипотечных кредитов вырос за последний год в несколько раз. По статистике, срок ипотеки в среднем составляет 24 года. Однако есть ряд лайфхаков, с помощью которых его можно сократить и снизить кредитную нагрузку.

Почему стоит сокращать ипотеку и что нужно знать

Досрочное погашение ипотеки может быть двух форматов — сокращение ежемесячного платежа или срока. Многие думают, что лучше уменьшить ежемесячный платеж. Однако наиболее выгоден вариант с сокращением срока кредита. Так как проценты начисляются на меньшее количество месяцев и самих платежей становится меньше, клиент экономит значительную сумму. При этом досрочное погашение актуально не всегда.

Например, если ипотека оформлена с аннуитетными платежами, и большая часть процентов уже выплачена, в досрочном погашении уже не будет смысла. Аннуитет — это вид платежей, когда каждый месяц вносится неизменная сумма: в первую половину ипотеки она идет на уплату процентов, а во вторую — основного долга.

Иначе дело обстоит с дифференцированными платежами: ежемесячный платеж погашает тело основного долга и включает в себя проценты на остаток. Тем самым каждый месяц долг уменьшается, а значит, снижаются и проценты. Здесь не так важно, когда ты погасишь кредит.

Однако есть нюанс: досрочные платежи должны быть крупными, особенно в начале, иначе сокращения кредита не произойдет. Но перед тем как действовать, важно также ознакомиться с требованиями банка. Ведь может оказаться, что в формулировках кредитного договора скрыты некоторые нюансы.

Например, банки могут направлять платеж не в тело кредита, а в уплату процентов, потому что им так выгоднее. А клиент при этом ничего не сэкономит. Поэтому, чтобы обезопасить себя, можно обратиться к юристам, которые разъяснят все тонкости ипотечного документа.

Досрочное погашение: все, что нужно знать

По закону все банки обязаны идти навстречу своим клиентам и позволять досрочно погасить займ. В противном случае будет нарушаться ст. 810 ГК РФ. Наиболее оптимальный способ — сокращение кредита в первые два года, когда основной платеж — это проценты. Поэтому, чтобы не платить за них, лучше погасить ипотеку частично именно в начале.

Допустим, оформлена семейная ипотека на 9,1 млн. рублей под 6% годовых на 30 лет. Тогда ежемесячный платеж будет составлять 54 559 рублей при условии, что первоначальный взнос был 2,3 млн рублей. Основные проценты выплачиваются в начале, это порядка 111%. Если внести единовременный досрочный платеж в 300 000 рублей в первые полгода, то срок ипотеки сократится на 2 года и 6 месяцев. При этом на переплатах получится сэкономить почти 1,4 млн рублей. А если внести досрочный платеж через 10 лет, то сэкономить удастся уже в два раза меньше.

Разные банки принимают досрочные платежи на разных условиях: некоторые требуют письменное заявление, а некоторые — нет. Например, в ВТБ достаточно просто внести платеж через личный кабинет, заявку ты отправляешь сразу вместе с платежом. Если все в порядке, и деньги на счету, списание произойдет автоматически. А Сбер, к примеру, требует подачи заявления заранее, но это можно сделать и онлайн.

Топ-5 неожиданных механизмов

1. Сократить ипотеку можно за счет внесения ежемесячно на 2 000 — 3 000 рублей (или на 10%) больше. Благодаря регулярному внесению платежа, чуть превышающего ежемесячный, мы за год получаем сумму примерно равную 2-3 месяцам ежемесячных выплат. Поэтому если комфортно выделять из семейного бюджета несколько тысяч рублей ежемесячно, то стоит это сделать, чтобы в дальнейшем не переплачивать за проценты.
2. Если семья многодетная, то можно использовать социальную помощь от государства. Это аналог маткапитала, однако его можно получить только при рождении третьего или последующего ребенка. Размер выплаты — 450 000 рублей, которыми можно досрочно погасить платеж.
3. Менее очевидный и сложный лайфхак — это погашение части кредита за счет налогового вычета. Здесь есть несколько нюансов: его может получить только тот, кто трудоустроен. Максимальная сумма налогового вычета от дохода — 260 000 рублей, а от приобретения недвижимости — 390 000. То есть можно получить на руки до 650 000 рублей и направить их в досрочное погашение кредита. Сумма зависит от стоимости жилья и размера заработной платы. Но этот способ подходит, если ипотека выплачивается уже больше года.
4. Также можно сэкономить на страховке — обязательном элементе ипотечного кредитования. Однако можно не продлевать договор со страховой компанией, которая была предложена банком, а найти страховщика, у которого выгоднее условия. Для этого достаточно после окончания первого года выплат обратиться в страховую компанию с расчетом по страховым взносам. Сэкономленную сумму можно внести в качестве частичного погашения с уменьшением срока. Допустим, банк предложил оформить страховку у компании N за 35 000 ежегодно. После года выплаты кредита можно найти более выгодное предложение. Аккредитованная банком страховая компания X предлагает оформить полис за 15 000 рублей. Итого разница составляет 20 000 рублей. Хоть сумма и небольшая, она может сократить ипотеку на 2 месяца и сэкономить 92 000 рублей.
5. Самый редкий способ сократить кредит — двойное досрочное погашение. Это довольно сложная стратегия, но позволяет неплохо сэкономить. В таком случае достаточно один раз досрочно погасить часть кредита, чтобы незначительно снизить ежемесячный платеж. Вместе с тем выплаты по графику продолжаются как прежде, без изменений. Разберем на конкретном примере: взят кредит в 3 млн. рублей под 11% на 15 лет. Платеж по графику — 34 097. Можно досрочно внести 300 000 рублей, сократив платеж до 30 770. При этом, если продолжать платить именно 34 097 и выбирать досрочное погашение, каждый месяц получится понемногу сократить кредит на 3 года и 2 месяца. Такой способ еще называется «комбинированный».

Оформляя ипотеку, практически каждый рассчитывает на ее досрочное погашение. Есть много хитростей, в том числе от банков, которые необходимо учитывать при оформлении кредита с расчетом на его дальнейшее сокращение.