Безусловно, процесс расторжения брака является крайне сложным периодом в жизни человека. Причем, этот процесс затрагивает не только эмоциональные аспекты, но и материальные и финансовые. Если вы решили разводиться, непременно произойдет то, за что люди больше всего опасаются: дележка совместно нажитого имущества. Однако не только обжитые квартирки и дачи требуется разделить между супругами: дележке подвергаются также все долги и те деньги, что были вложены в ипотечную недвижимость. Именно поэтому сегодня мы решили обратить внимание на такую сложную тему как квартира в ипотеке при разводе: как она делится и какие варианты развития событий существуют, а опытный бракоразводный юрист помог нам в этом.
Как делится недвижимость при разводе
Евгений Терехов поделился с нашими читательницами важными основами, которые необходимо понимать при расторжении брака для последующего раздела имущества:
«В настоящее время почти каждая вторая жилплощадь покупается на кредитные денежные средства. Нередко подобные кредиты берутся на очень длительный срок, соответственно, вероятность раздела подобных квартир возрастает».
Таким образом, вопрос особенностей раздела собственности, обремененного ипотекой, становится максимально актуальным. Для начала разберемся, что такое ипотека.
Очень часто люди не понимают, что же это за понятие. Нередко мы можем услышать фразы: «Я купил недвижимость в ипотеку» или «Я выплатил ее». Такие фразы являются неграмотными, поэтому для начала нужно определиться с понятиями.
Согласно закону, по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
То есть на самом же деле это — способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Когда покупается имущество с помощью кредитных средств, на него накладывается обременение. Это обременение и зовется ипотекой.
Чтобы говорить о разделе ипотечной жилплощади, нужно понять, как квартиры, в принципе, делятся при разводе. Существует три варианта для раздела:
- Один из супругов получает имущество, а второй — компенсацию, составляющую половину от рыночной стоимости.
- Режим общей совместной собственности меняется на режим долевой собственности, то есть и муж, и жена становятся обладателями долей в праве собственности на жилплощадь.
- Если недвижимых объектов два и более, и муж, и жена имеют право получить по объекту в личную собственность. Важно понимать, что суд при разделе конкретного жилья не может обязать стороны его продать, а вырученные деньги поделить.
-
Не пропустите
Как при разводе делится ипотечная квартира
Оптимальный вариант при разделе — договориться между собой и разделить недвижимость мирным путем.
В этом случае существует три основных способа:
1. Продать и разделить. Супруги продают жилплощадь, покупатель гасит ипотечный кредит, остальное делится между ними. Если вы выбрали этот вариант, обязательно обратите внимание, чтобы обе стороны в договоре купли-продажи продажи числились в качестве продавцов, и чтобы деньги передавались покупателем им в равных долях. Если титульными собственниками значатся обе стороны — это не проблема. Если в качестве собственника указан только один из супругов, то перед продажей нужно выделить доли (путем заключения соглашения или в судебном порядке, как именно — расскажем далее). В противном случае (если в качестве собственника указан лишь муж или жена, он или она же выступает в качестве единственного продавца), деньги будут переданы указанной стороне, которая может отказаться передать второго его часть денег. В этом случае придется судиться, а получить оперативно деньги не всегда представляется возможным.
2. Одному – жилплощадь, второму – компенсация. Стороны договариваются, что квартира достается одному из супругов, он становится единственным должником по кредитному договору, а второй при этом получает денежную компенсацию. В этом случае необходимо заключить у нотариуса соглашение о разделе имущества. Но существует один важный нюанс. Чтобы заключить такое соглашение, нужно получить согласие банка, поскольку такой вариант раздела предполагает изменение условий кредитного соглашения. К сожалению, в банке по этому вопросу супругов часто ожидает отказ.
3. Стороны делят имущество в равных долях, а долг остается не разделенным, и они продолжают его выплачивать в равных долях.
В случае, если мужу и жене не удается договориться о том, как делить квартиру в ипотеке при разводе — этот вопрос решается в судебном порядке. Муж или жена должны подать иск о разделе собственности в суд по месту нахождения данной жилплощади.
Распределение долей
У супругов может иметься спор относительно долей в недвижимости, на которые они имеют право. Вообще, доли предполагаются равными, однако если в покупку вкладывались личные денежные средства мужа или жены (подаренные или полученные от продажи личного имущества), то он или она имеет право на соответствующее увеличение своей доли. В данном случае кредит является совместным и не учитывается, поэтому речь может идти лишь о вложениях в первоначальный взнос кем-либо из супругов.
Итак, как же доказать, что в покупку квартиры были вложены личные средства, чтобы добиться увеличения доли?
Единственным прямым доказательством вложения личных денежных средств является цепочка безналичных переводов. Это значит, что, к примеру, супругу подарили деньги родители. Чтобы иметь доказательство, финансы, не снимая со счета, необходимо перевести на счет продавца и распечатать банковские выписки о движениях средств.
Однако в данный момент суды все чаще учитывают помимо прямых косвенные доказательства вложений личных средств. Какими они могут быть?
- Продажа одним из сторон личной недвижимости незадолго до приобретения жилья в браке и имеющиеся на руках договоры совершения сделки;
- Договоры дарения недвижимости кому-либо из супругов незадолго до приобретения жилья в браке;
- Наличие документов по купле-продаже личного имущества, заключенные незадолго до приобретения спорной недвижимости.
И хотя это — лишь косвенные доказательства, сейчас суды все чаще и чаще учитывают их при принятии таких сложных решений.
Ипотека при разводе супругов с детьми (ребенок может быть как несовершеннолетним, так и достигшими возраста 18 лет) делится точно так же, как и в других случаях. Однако если в приобретение недвижимости вкладывались финансы из материнского капитала, то еще необходимо выделить дополнительные доли детям.
Как правило, все самые сложные актуальные дела, связанные с разделом ипотечных квартир, как раз и касаются споров, связанных с разделом долей, когда есть вложения личных или подаренных средств. Таким образом, стороны должны собрать различные прямые и косвенные доказательства, обозначенные нами выше.
Если суд засчитывает какие-либо из привнесенных доказательств, ипотечную недвижимость возможно разделить не в равных долях. Повторимся, что это касается лишь вложенных на первом этапе финансов (первоначального взноса).
-
Не пропустите
Разделение кредита
По поводу разделения кредита часто возникает путаница — даже юристы озвучивают разные мнения.
Предположим такую ситуацию. У вас с бывшим партнером есть общее обязательство в виде ипотечного долга, по которому остается выплачивать еще 2 миллиона рублей. Возникает потребность разделять этот кредит или искать вариант, кому он достается. Некоторые в таком случае просят суд поделить остаток по кредиту, обязав каждого из супругов выплатить по половине — то есть, к примеру, по 1 миллиону рублей в пользу Банка. При этом дается ссылка на положение Семейного кодекса РФ, согласно которому общие долги при разделе общего имущества распределяются между должниками пропорционально присужденным им долям.
Однако этот путь является неверным, и в подавляющем большинстве случаев ни к чему не приводит, поскольку такой вариант раздела предполагает расторжение действующего кредитного договора и заключение новых кредитных договоров. А согласно Гражданскому кодексу, осуществить это можно только с согласия кредитора. Как правило, банки такое согласие не дают.
К сожалению, остаток по кредиту, как правило, не делится. Делятся только выплаченные по кредитному соглашению деньги. Если после расторжения брака (либо фактического окончания брачных отношений) один из супругов (бывших) единолично платит по кредиту, то он может в судебном порядке взыскать со второго половину произведенных платежей.
Сделать это можно как в рамках процесса по разделу совместного имущества, так и обратившись в суд с отдельным иском. Поскольку кредитные договоры часто заключаются на очень длительное время, подобные иски могут подаваться неоднократно по мере выплат по долгу.
-
Не пропустите
Военная ипотека при разводе: судебная практика
Самое важное, что необходимо знать по этому вопросу — так это то, что в данный момент такое имущество подлежит делению так же, как и любая другая собственность, даже если другая сторона не является созаемщиком. Еще пару лет назад это было не так — считалось, что жилплощадь, которую военнослужащий покупал по льготной программе, не может делиться как совместно нажитое имущество.
Сейчас же судебная практика изменилась, и такая собственность тоже подлежит разделу в вышеописанном порядке.
Случаи, требующие особых решений
Что делать, если квартира куплена до брака?
Бывают ипотечные квартиры, купленные фактически до брака одним из супругов и, соответственно, являющиеся его личной собственностью. Однако, если деньги по ипотеке платились в течение совместно прожитых лет из фактически общего бюджета, другой имеет право претендовать и взыскать половину всех выплаченных в годы брака денежных средств. На саму жилплощадь при этом он претендовать не может.
Как не делить собственность, купленную в браке
Случается и наоборот. Согласно Семейному кодексу РФ, суд вправе признать раздельной собственность супругов, нажитую каждым из них после фактического прекращения брачных отношений, но до расторжения брака. Важно понимать, что для признания факта, что имущество является предметом раздельной собственности, недостаточно установить, что они проживают раздельно, поскольку в соответствии с законодательством супруги имеют право проживать отдельно друг от друга.
В данном случае для предотвращения раздела подобной собственности необходимо, чтобы:
- раздельное проживание было сопряжено с намерением прекратить брак;
- в этот период не велось совместное хозяйство;
- у сторон не было совместного бюджета;
- источником приобретения имущества были личные, а не общие средства, то есть заработанные после фактического прекращения брачных отношений.
Таким образом, краеугольным камнем в таких спорах становится момент окончания ведения совместного хозяйства и общего бюджета. Чтобы это подтвердить или опровергнуть, необходимо представлять доказательства, в качестве которых могут выступать:
- свидетельские показания, с помощью которых можно подтвердить или опровергнуть наличие совместного проживания, общего бюджета;
- письменные доказательства (например, выписки из банка, свидетельствующие о денежных переводах между супругами, что может говорить о ведении совместного хозяйства).
Теперь ты знаешь, как разделить ипотечную квартиру при разводе и, главное, какие шаги предстоит продумать на пути к этому важному шагу.
