Как оформить дарственную на недвижимость, предусмотрев все риски

Важные нюансы, которые нужно знать

Российский закон предлагает различные способы безвозмездной передачи права собственности на недвижимость. Выбор конкретного способа зависит от фактических обстоятельств, договоренностей, целей собственника и степени доверия к получателю имущества.

Одним из популярных способов передать имущество является дарение. По договору дарения даритель безвозмездно (то есть без получения чего-либо взамен) передает одаряемому вещь в собственность.

Договор дарения не предполагает возможность вернуть подаренную квартиру обратно в случае, когда получатель подарка ведет себя неблагонадежно. Дарение не может быть обусловлено требованиями к одаряемому.

Все неформальные договоренности (например, обещание дать пожить в квартире или ухаживать за дарителем) не имеют юридической силы.

Как оформить дарственную на недвижимость

С 13 января 2025 года действует общее правило, что оформление договора дарения недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения независимо от степени родства между сторонами.

Задача законодательного изменения — исключить злоупотребления со стороны одаряемых, в т.ч. когда даритель относится к социально незащищенным слоям населения.

Для оформления договора дарения (дарственной) потребуется предоставить нотариусу следующие документы:

• паспорта сторон;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• выписку из ЕГРН;
• согласие супруга, если имущество было приобретено в браке на основании возмездной сделки.

Важно помнить, что нотариус вправе попросить и дополнительные документы: например, справку из психоневрологического диспансера, брачный договор и др. Квартиру, при покупке которой был использован материнский капитал, подарить просто так не получится.

После удостоверения договора дарения нотариус самостоятельно отправляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Отдельно ездить в МФЦ, как правило, не требуется.

Нужно ли учитывать мнение одаряемого

Формально для заключения договора требуются подписи дарителя и одаряемого. Однако обсуждать сделку заранее или действовать без согласования — личное решение дарителя. Сожаления после совершения сделки

Часто сожаления возникают, если стороны опирались на неформальные договоренности. Например, одаряемый продает квартиру, не дает дарителю в ней жить или вовсе прекращает общение.

Иногда квартира передается «временно», но одаряемый умирает, и недвижимость переходит его наследникам. Одаряемый, как правило, может быть разочарован, в случае если неформальные договоренности становятся бременем. Неприятным сюрпризом может быть и обязанность заплатить налог.

Можно ли оспорить сделку по дарению недвижимости

Да, такие сделки можно оспорить в судебном порядке. Однако оснований для признания сделки дарения недействительной не так много: недееспособность дарителя, отсутствие согласия супруга, вывод дарителем активов в процедуре банкротства.

После смерти дарителя оспорить сделку становится сложнее, но такое право остается у наследников.

Альтернативы дарению недвижимости

Чтобы избежать разочарований, стоит заранее определить цели и рассмотреть альтернативные конструкции:

Завещание — имущество переходит к наследникам после смерти собственника. В этом случае необходимо учитывать наличие обязательной доли наследства у определенных категорий, например, несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители (в том числе пенсионеры) и другие.

Также остается риск оспаривания завещания наследниками. Наследник, получивший наследство, получает не только актив, но и будет отвечать по обязательствам наследодателя в пределах стоимости, полученного им имущества.

Наследственный договор — заключается при жизни наследодателя с наследником. В договоре отражаются все условия наследования. В этом случае наследник еще при жизни наследодателя узнает о том, какое именно имущество он получит и при каких условиях. Однако право на обязательную долю у определенных категорий родственников сохраняется.

Договор пожизненной ренты — позволяет дарителю получать регулярные выплаты до конца жизни, в обмен на это он передает право собственности на недвижимость, которое переходит в момент заключения договора. Но в этом случае есть риск недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты.

Заключение

Оформление дарственной на недвижимость — ответственный шаг, который требует внимания к деталям. Чтобы избежать юридических рисков, налоговых проблем и возможных конфликтов, важно:

• Правильно составить договор (лучше с участием юриста).
• Учесть все нюансы (от согласия супруга до возможных обременений).
• Своевременно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если все сделать грамотно, дарственная станет надежным способом передать имущество близким без лишних хлопот. Когда сомневаешься — консультируйся со специалистами. Так ты защитишь и себя, и тех, кому хочешь сделать подарок.