Дом с сюрпризом: чем отличаются апартаменты от квартиры и в чем может быть подвох

Когда мы подчеркиваем, что апартаменты — не квартира, это значит, что речь идет исключительно о коммерческой недвижимости. В документах она будет обозначена как «нежилое помещение». Уже на первой встрече с застройщиком нужно попросить показать документы на строительство. В кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права должен быть написан один из двух видов назначения земли:

• для размещения зданий гостиничного типа;
• для объектов общественно-делового значения.

Формулировки могут немного отличаться, но смысл должен быть именно такой. Причем, лучше предпочесть первый вариант — гостиничный тип. Если указан второй — проверь в документах вид разрешенного использования земли. Если там среди прочего (офис, ресторан и т. п.) будет указана гостиница, значит, в доме можно будет зарегистрироваться и жить. Иначе официально оформить регистрацию в апартаментах не получится. Чтобы подробнее разобраться в том, чем отличается квартира от апартаментов при покупке и постоянном проживании, рассмотрим все плюсы и минусы.

В чем плюсы апартаментов

Первый и главный плюс, который сразу привлекает покупателей, — цена. Апартаменты дешевле квартиры такой же площади на 15-30%. Но есть и другие достоинства.

Доходность

Это прямо вытекает из низкой цены. Сдавать апартаменты выгоднее: доходность от аренды квартиры, как правило, составляет 4-5%, от аренды апартаментов — 6-7%. Поэтому апартаменты вызывают интерес у людей, приобретающих недвижимость для последующей сдачи в аренду.

Свобода перепланировки

Поскольку это нежилые помещения, на них не распространяются ограничения по перепланировке обычного жилья. То есть кроить и перекраивать такую недвижимость ты можешь как угодно, без согласования с официальными органами и соседями.

Расположение

Чаще всего комплексы с апартаментами строятся в хороших обжитых районах с развитой инфрастуктурой. Нередко — в центре города, вблизи крупных учреждений культуры и образования, университетов, вузов и т. п. Покупка или аренда такой недвижимости — хороший выход для родителей иногородних студентов, которые не хотят, чтобы их дети жили в общежитии. Когда ребенок закончит учебу, апартаменты можно продать и вполне вероятно — с выгодой.

Качественная отделка

Это еще один бонус для родителей студентов или покупателей, желающих сдавать недвижимость в аренду. Ты приобретаешь жилье, сделанное «под ключ», даже с мебелью — входи и пользуйся.

Нет взносов на капремонт

В отличие от владельцев жилых помещений собственники апартаментов платить эти взносы не обязаны. Однако это палка о двух концах. Когда возникнет необходимость все же отремонтировать имущество, деньги взять будет неоткуда. Поэтому ответственные жильцы сразу создают резервный фонд на такой случай.

В чем минусы коммерческой недвижимости

Недостатков у апартаментов немало, и лучше знать о них заранее, чтобы потом не столкнуться с трудностями и разочарованиями.

Нет постоянной регистрации

Можно сделать только временную, которую необходимо продлевать каждые 5 лет. Это кажется несущественным, ведь в школу, поликлинику, на работу можно устроиться и с временной регистрацией. Но некоторые услуги и льготы у нас до сих пор зависят от так называемой «прописки». Например, бесплатное санаторно-курортное обслуживание без нее получить все еще невозможно.

Большие расходы на коммуналку

Для коммерческой недвижимости тарифы на оплату коммунальных услуг выше тарифов для жилых помещений на 15-30%.

Высокая ставка налога на имущество

Это может быть главным аргументом, чтобы не покупать апартаменты. Налог окажется выше в 5 раз! Например, если за обычную квартиру ты платишь в год ок. 7 тыс. руб., за апартаменты придется выложить все 35 тыс. Считается, что эту разницу компенсирует цена коммерческой недвижимости. Нужно подсчитать с калькулятором — сколько ты экономишь при покупке и сколько теряешь за счет высокого налога. Таким образом ты поймешь, через сколько лет выгода от дешевой покупки нивелируется и пойдут убытки.

Минус льготы

На владельцев коммерческой недвижимости не распространяются все законы и льготы, связанные с жильем, — в том числе, льготная ипотека, пособия, возможность использовать маткапитал и т. п. Также не положены вычеты, которые выплачиваются при покупке жилья.

Минус инфрастуктура

Это еще один ответ на вопрос: «Почему апартаменты дешевле квартир?». В случае с коммерческой недвижимостью застройщик не обязан обеспечить жильцов соответствующей инфрастуктурой — не должен строить поблизости школу, детский сад, детскую площадку, автостоянку и т. п.

Проблемы с соседями

На жильцов коммерческих ЖК не распространяется действие закона «О тишине», в апартаментах редко бывает хорошая звукоизоляция, так что все зависит от везения. Если за стеной будет тихий склад — считай, повезло. Если лофт для ночных вечеринок — пожаловаться на шум ты не сможешь. И придется за экономию при покупке заплатить дороже — оборудуя звукоизоляцию или защищаясь от других бытовых неудобств, связанных с заниженными санитарными и техническими нормами, свойственными таким домам.

Переплата за помещения общего пользования

В обычном многоквартирном доме это подъезды, подвалы, крыша. В пересчете на каждого жильца получается не так много. А вот в комплексе с апартаментами собственникам придется платить за обслуживание всего, что будет на его территории — бизнес-центра, ресторана, коворкинга и т. п. Многое, конечно, зависит от управляющей компании, которая способна установить и щадящие условия. Но ее также выбирает застройщик — никакого общего собрания жильцов, как это принято в многоквартирных домах.

Изъятие за долги

Это самый неприятный минус. Из квартиры, если она является единственным жильем, выселить тебя за долги не имеют права. Если речь о коммерческой недвижимости, то даже проживание там детей не остановит судебных приставов — обязательно выселят. Например, это касается ИП, которые, увязнув в долгах, отвечают перед государством всем своим имуществом.